며칠 전(2008.12.30) 국토부가 새로운 주택보급률을 발표했다. 1인가구와 다가구주택 구분거처를 반영한 결과 2007년 말 기준 우리나라 주택보급률은 현행 108.1% 보다 훨씬 낮은 99.6%라는 것이다. 언론은 이를 근거로 일제히 아직 더 많은 주택공급이 필요하다는 식으로 몰고 갔다.

주택보급률은 무엇일까. 옛 통계에 어떤 문제가 있었기에 새 통계를 만든 걸까. 새 주택보급률은 더 고치지 않아도 될 정도로 정확하게 산정한 걸까. 오늘은 주택보급률에 대해 공부해보자.

주거현실을 제대로 반영하는 주택보급률이 필요하다

주택보급률이란 주택수를 가구수로 나눈 것으로 주택이 필요한 만큼 충분히 공급됐는지를 엿볼 수 있는 대표적인 주택통계다. 거칠게 말해서 주택보급률이 100%가 넘으면 주택이 충분하다는 얘기고, 이에 못 미치면 부족하다는 뜻이다.

국토부가 새로운 주택보급률을 산정해 발표한 것은 현행 주택보급률이 1인 가구 증가 등 사회변화와 주거현실을 제대로 반영하지 못해 이를 개선하기 위해서다.

역대 대통령이 모두 ‘집짓는 대통령’이 돼 공급중심의 주택정책을 편 결과 2002년부터 주택보급률이 100%가 넘어 집이 남아돌기 시작했으며, 2007년 말 기준으로 108.1%를 기록해 전체 국민이 가구당 한 채씩 내 집을 갖고도 103만 채가 남아도는 것으로 나타났다.

그런데 현행 주택보급률 통계를 내는 방식에는 크게 두 가지 문제가 있다.

첫째, 가구수에 1인가구가 제외돼있다. ‘나 홀로 가구’라 불리는 1인가구수는 1990년 102만에서 2005년 317만으로 세 배로 불었고, 전체 가구 중에서 차지하는 비중도 9%에서 19.9%로 증가했는 데, 주택보급률에서는 전혀 반영이 되지 않았으니 사회변화를 제대로 반영하지 못하고 있는 것이다.

둘째, 주택수에 다가구 주택이나 영업겸용 주택처럼 여러 가구가 살 수 있는 집이 소유권을 기준으로 한 채로 계산되고, 사람이 사는 주거시설로 아무런 손색이 없는 주거용 오피스텔도 주택수에서 빠져있다. 현실에 존재하는 주택수를 정확히 담지 못함으로써 주거현실을 제대로 반영하지 못하고 있는 것이다.

이처럼 현행 주택보급률은 가구수와 주택수 모두 존재하는 현실 보다 적게 반영되는 문제점이 있는 것이다. 따라서 사회변화와 주거현실을 정확히 반영할 수 있는 새로운 주택보급률을 내는 일 자체는 필요하다고 하겠다. 통계란 현실을 제대로 반영할 때 의미가 있는 반면 하나의 통계가 반영하는 현실은 일면적일 수 있기 때문에 현행 주택보급률과 새로운 주택보급률을 종합할 경우 보다 현실에 가까운 통계가 될 수 있다는 점에서도 필요한 일이다.

1인가구 포함한 일반가구 … 전체가구의 99.4% 반영

그렇다면 국토부가 발표한 새로운 주택보급률은 사회변화와 주거현실을 제대로 반영했을까? 먼저 현실에 존재하는 가구수를 제대로 반영했는지를 보자.

2005년 현재 대한민국에 사는 사람은 4,727만8,951명이다. 대다수는 배우자와 자손, 또는 부모 형제와 함께 가족을 이뤄 살지만, 상당수는 혼자 살고, 어떤 이는 핏줄이 아니지만 친한 친구와 함께 산다. 소수지만 기숙사나 고아원 등의 시설에서 사는 사람도 있고, 외국인끼리만 모여 사는 경우도 있다.

이처럼 한 사람 또는 두 사람 이상이 모여서 밥 먹고 잠자는 등 생계를 같이 하는 생활 단위를 가구라 한다. 4728만 명 모두가 이처럼 가구라는 울타리를 치며 살고 있는 데, 그 울타리수가 1,598만8,274개다. 1,599만 가구 가운데 99.4%는 일반가구라 불리는 울타리를 이루고 살고 있고, 나머지는 0.6%는 집단가구(0.1%)와 외국인가구(0.5%)라는 울타리를 치고 산다.

일반가구는 다시 세 가지 종류로 나뉘는 데, 보통 혈연관계인 가족단위로 생활하는 혈연가구(78.1%)와 혼자서 살림하는 1인가구(19.9%)가 총가구의 98.0%를 차지한다. 나머지 일반가구는 친구나 혈연관계가 아닌 사람들이 같이 사는 5인 이하 비혈연가구가 소수(1.4%) 포함돼 있다.

새로운 주택보급률은 전체 가구의 99.4%인 일반가구를 가구수로 삼음으로써 사실상 모든 가구를 포괄한다고 하겠다.

주거용 오피스텔 제외 납득 안 돼

이번에는 현실에 존재하는 ‘사람이 거주하는 곳’을 제대로 반영했는지 살펴보자. 대한민국 땅 위에 사는 사람은 어디에서 잠자고 쉬고 생활할까? 사람이 사는 모든 곳을 ‘거처’라 한다. 대다수는 아파트,단독주택,연립주택,다세대주택,상가건물내 주택과 같은 집(주택)에 산다. 그러나 소수지만 주택이 아닌 주거용 오피스텔에 사는 사람도 있고, 판잣집이나 비닐하우스 쪽방 심지어 동굴에 사는 사람도 있는 데 이런 곳을 ‘주택이외의 거처’라 한다.

새로운 주택보급률은 단독주택 중 다가구 단독주택을 한 채가 아니라 거처를 구분해 반영했다는 점에서 현행 보급률과 차이가 있지만, 주택이외의 거처는 주택수에 포함시키지 않은 점에서는 같다. 특히 가구수에 1인가구를 포함시켰으면서도 1인가구 14만 명이 살고 있는 주택이외의 거처를 주택수에서 배제한 것은 문제다.

물론 주택이외의 거처 가운데 호텔여관 등 숙박업소의 객실이나 기숙사 및 특수사회시설은 주로 집단가구가 거주하는 거처여서, 또 판잣집 등 기타 거처는 인간이 살기에는 적절하지 않은 곳이어서 포함시키지 않을 수 있다. 그러나 주거용 오피스텔은 주택으로서 아무런 손색이 없는 버젓한 거처이고, 여기에 살고 있는 1인가구가 11만에 달한다고 할 때 당연히 주택수에 포함시켜야 한다.

오피스텔 포함하면 이미 100% 초과

사실 1인가구를 가구수에 반영할 때 주거용 오피스텔을 주택수에 반영하는 것은 정해진 일이나 마찬가지였다. 학계는 물론 서울시 등 새로운 주택보급률 산정을 시도하는 경우 이는 당연한 일로 여겨왔다. 그런데 왜 국토부는 그렇게 하지 않았을까?

해답의 실마리를 찾기 위해 주거용 오피스텔을 주택수에 포함시킬 경우 어떤 변화가 생길지를 따져보자.

국토부 발표 새로운 주택보급률에 따르면 서울시의 새로운 주택보급률은 2005년과 2006년 94%에서 2006년엔 93%로 낮아지는 것으로 나타났다. 다가구 단독주택 구분거처호수만 반영하고 주거용 오피스텔을 제외했을 경우다.

그러나 서울시정개발연구원에 따르면 다가구 단독주택 구분거처 반영과 함께 주거용 오피스텔을 주택수에 포함시킬 경우 주택보급률은 2005년 97%, 2006년 98%로 각각 나타났다. 이 같은 기준을 적용할 경우 2007년 말 서울시 주택보급률은 100%를 기록할 것으로 추산된다.

국토부가 발표한 우리나라의 2007년 말 기준 새로운 주택보급률은 99.6%다. 다시 말하면 가구수에 비해 주택수가 불과 6만8,800채가 모자라서 100%가 안 된 것이다. 그러나 주거용 오피스텔이 2005년에 이미 15만 채가 넘었으니 이것만 반영해도 보급률은 벌써 100%를 뛰어 넘은 셈이다.

결국 주거용 오피스텔을 주택수에 포함시킬 경우와 그렇지 않을 경우의 차이는 주택보급률이 100%를 넘느냐와 넘지 않느냐의 차이인 것이다.

제외된 주택 더 없나

한 가지 더 따져볼 게 있다. 국토부에 따르면 2005년 현재 다가구 단독주택수는 76만3천 채이지만 이곳에 살 수 있는 가구 기준 거처수는 316만3천 채로 주택당 4가구에 달한다. 이에 따라 다가구 단독주택 구분거처수를 316만3천 채로 계산한 것이다.

다가구주택만 이런 성격을 갖고 있을까? 통계청 자료를 분석해보면 일반단독주택, 다구가단독주택과 함께 단독주택을 구성하고 있는 영업겸용단독주택의 경우도 한 채 당 최소한 3가구가 거주하고 있는 것으로 나타나고 있다. 물론 추가로 필요한 요건도 따져봐야 하겠지만, 다가구주택에 적용한 기준을 영업겸용단독주택에도 적용해서 현실에 존재하는 주택수를 제대로 반영해야만 올바른 주택보급률 통계가 될 수 있을 것이다.

거칠지만 영업겸용 단독주택의 구분거처호수를 반영해보면 2007년 현재 전국 주택보급률은 103%를 초과해 1인가구의 주택수요를 충족하고도 집이 40만 채 이상 남아돌 것으로 추정된다. 아울러 영업겸용단독주택 외에 비거주용건물내 주택도 2005년 현재 주택당 1.4가구가 거주하고 있다는 점에서 같은 방식으로 따져볼 필요가 있다.

* 이 글은 오마이블로그 '손낙구의 세상공부'에 올라온 글입니다.